【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】仲量聯(lián)行2017年10月12日表示，全球經(jīng)濟環(huán)境仍因政治情勢動盪不安，進而影響金融股匯市及原油價格波動，景氣復(fù)甦期將持續(xù)延長。臺灣企業(yè)受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，企業(yè)於營運成本考量仍趨保守，評估辦公室租賃租金及面積更為謹慎，評估期將延長。然而下半年由於通訊大廠將有新品上市，臺灣半導(dǎo)體供應(yīng)鏈業(yè)者將跟進受惠，帶動國內(nèi)進出口貿(mào)易、製造及工業(yè)生產(chǎn)擴增，民間投資可望成長並為經(jīng)濟成長注入新動能。
 
仲量聯(lián)行總經(jīng)理趙正義表示：2017年上半年全球不動產(chǎn)市場交易量為2,970億美元，較2016年同期成長2％，交易最熱絡(luò)的市場仍集中歐美地區(qū)。但由於美國對亞洲及中東地緣政治相關(guān)作為、利率及油價波動等議題充滿諸多變數(shù)，預(yù)測2017年全球不動產(chǎn)交易量與2016年相當，金額可望在6,500億美元上下。亞太地區(qū)將由中國帶動區(qū)域境內(nèi)外投資；2017年上半中國已吸引124億美元的境外資金，較2016年同期成長約四成。同時中國投資人也積極於世界主要不動產(chǎn)市場布局，2017年上半年已投入36億美元至美國主要城市，佔整體境外資金流入美國總額大約兩成，顯見中國投資實力不容小覷。
 
於國內(nèi)方面，近來投資市場趨緩，多數(shù)市場上可供投資的物件的售價與買方所預(yù)期的投報率仍有差異，因此多數(shù)投資人持續(xù)評估。但同時國內(nèi)游資充沛，法人投資人可動用投資金額再創(chuàng)新高，資金可運用的渠道應(yīng)由政府及民間共同努力使其多元化。在人口逐漸老化及政府積極行銷來臺觀光，建議資金可導(dǎo)向公有土地(BOT、地上權(quán))、休閒醫(yī)療養(yǎng)生機構(gòu)等面向發(fā)展。在新閣揆上任之際，我們預(yù)計臺灣政局將趨於穩(wěn)定，也冀望新政府在吸引國外及海峽兩岸資金來臺投資計劃上，有更實質(zhì)精進的配套方案，以力提振臺灣經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推升國際競爭力。
 
仲量聯(lián)行指出，臺北市本季整體A級商辦公室租賃需求主要由業(yè)主自用支撐，新租約全數(shù)集中於小坪數(shù)空間。業(yè)主自用及房東釋出原本保留空間，加上部分金融、科技、醫(yī)療科技業(yè)者進行搬遷、縮編或退租，本季淨去化總量為24,304坪。本季合作金庫於長安東路的總部釋出空間面積32,639坪，其中27,090坪為自用。2017年前三季總?cè)セ_約3.2萬坪，達十年來次高。
 
本季需求主要集中於非核心商業(yè)區(qū)，其他商業(yè)區(qū)則為趨緩走勢。整體空置率因新供給釋出部分出租空間，較上季上升0.8個百分點來到8.7％。多數(shù)企業(yè)租戶租賃決策仍趨謹慎保守，評估搬遷及續(xù)租費用後決定維持原單位續(xù)租。然而，房東也釋出續(xù)約讓利條件，給予續(xù)約優(yōu)惠，但2017年陸續(xù)有新供給落成釋出，有意搬遷之租戶將持續(xù)評估搬遷的條件及可能性。
 
仲量聯(lián)行表示，在目前租戶趨於謹慎的市況，多數(shù)大樓業(yè)主仍維持租金水平。本季整體A級商辦平均租金新臺幣每坪每月2,643元，與上一季持平，年成長則微幅降低0.1％。我們的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由於部分大樓有減租或退租的情形，加上部分現(xiàn)有租戶也持續(xù)評估即將釋出的新供給，因此房東於租金調(diào)整上也較為謹慎，並以免租期優(yōu)惠來吸引租約，整體免租期每年0.8個月，較2016年同期的0.7個月明顯增加。本季四大商業(yè)區(qū)中，信義及敦南商業(yè)區(qū)走勢持平；敦北在原租戶搬遷及房東釋出原保留單位使空置率明顯上升，部分大樓業(yè)主調(diào)降租金，使平均租金較上季下跌1.2％，來到每坪每月2,305元，為三年來最低的水平。非核心商業(yè)區(qū)在部份原自用大樓釋出市場及部分空置下降的大樓業(yè)主微幅調(diào)漲租金，平均租金較上季成長0.6％來到每坪每月2,116元。
 
內(nèi)湖南港市郊區(qū)域的廠辦大樓持續(xù)以相對便宜的租金吸引科技及金融業(yè)進駐，並有部分企業(yè)租戶為整合營運，承租大面積空間設(shè)立總部，新供給於釋出後一年即達滿租，可見需求強健。在新租約及部分租戶減退租的相互帶動下，整體空置率微幅下降0.2％來到2.9％。市郊區(qū)域整體租金，由於大面積租戶房東給予優(yōu)惠及部分房東面臨退租壓力、空置率上升調(diào)降租金，較前期顯著降低3.6％，來到每坪每月1,377元。但單就內(nèi)湖地區(qū)而言，其需求穩(wěn)健，新大樓成交租金高，平均租金於本季成長1.2％來到每坪每月1,293元。
 
仲量聯(lián)行說明，短期未來人力需求反映當今國內(nèi)產(chǎn)業(yè)趨勢；知名人力研究機構(gòu)針對第四季臺灣就業(yè)季展望調(diào)查指出，整體約26％的企業(yè)有增聘意願，其主要集中於製造及金融保險業(yè)；聘僱意願最低則為休閒餐旅業(yè)。未來預(yù)計部分業(yè)者朝向無人化智慧服務(wù)，將減少辦公間需求。新創(chuàng)公司或個人工作室的興起也將為臺北市辦公空間需求型態(tài)朝向共享空間。
 
2017年至第三季租賃活動趨緩，企業(yè)評估租賃時仍以租金為主要考量，並維持謹慎保守的態(tài)度，預(yù)計租約商議及評估期將略為拉長。第四季預(yù)計前幾季以來不斷評估搬遷的租戶可望成交，加上新釋出大樓需求強勁，全年去化可望於年底成長。2017年釋出的65,000坪的頂級或A級新供給，在目前多數(shù)大樓已接近飽和，房東給予預(yù)租優(yōu)惠，可望吸引原先在其它商業(yè)區(qū)的租戶考量評估搬遷至主要商業(yè)區(qū)較優(yōu)質(zhì)大樓。此外，部分企業(yè)在當今經(jīng)濟環(huán)境下已著手進行併購或整合營運的計畫，預(yù)計部分大面積需求將集中於新供給。
 
仲量聯(lián)行考量當今景氣趨勢及觀察租賃市場供需雙方面心態(tài)，大樓業(yè)主於租金調(diào)整上明顯謹慎，加上新供給大樓業(yè)主給予較優(yōu)惠的預(yù)租條件，2017全年整體租金走勢預(yù)計將維持2016年水平，年成長率介於1％上下。
 
仲量聯(lián)行商業(yè)不動產(chǎn)協(xié)理劉建宇表示：仲量聯(lián)行第三季「全球市場展望」(Global Market Perspective)統(tǒng)計，2017年至今全球租賃需求持穩(wěn)，歐美2017年上半年較2016年同期成長3-4％；亞太區(qū)域除新加坡、中國一線城市及墨爾本需求強勁外，其它主要城市皆呈現(xiàn)平穩(wěn)；區(qū)域整體需求下降2％。租金方面，全球平均租金相較去年中成長3.4％；美洲區(qū)因多數(shù)新供給開價拉高平均租金水平達4.9％；亞太區(qū)域則因中國企業(yè)在香港業(yè)務(wù)需求增加、澳洲主要城市新供給帶動租金成長，區(qū)域平均租金年成長3.3％。在全球景氣復(fù)甦並充滿變數(shù)的狀況下，企業(yè)於人力徵聘及空間需求上更為謹慎。
 
仲量聯(lián)行近期研究顯示，全球企業(yè)選擇辦公空間時，逐漸朝向可以啟發(fā)員工潛能、滿足工作需求及提供員工適時放鬆的空間設(shè)計元素為主要考量。在全球經(jīng)濟復(fù)甦緩慢，企業(yè)行事趨於保守，預(yù)計2017年亞太整體去化量將與2016年相當。於國內(nèi)方面，近來我們也發(fā)現(xiàn)企業(yè)因受目前景氣影響，積極進行人力及租賃空間調(diào)整，持續(xù)評估更優(yōu)惠的租賃或搬遷條件。部分已經(jīng)評估一段時間的租戶可望於2017年底簽約，加上新供給房東給予較優(yōu)惠的預(yù)租條件，部分大面積租戶已進行簽約，年底前可望帶動2017年總?cè)セ俊Ｗ饨鸱矫婺壳耙驗榉繓|為保留租戶或鼓勵現(xiàn)有租戶續(xù)約，租金調(diào)整相對謹慎；加上新供給預(yù)租條件給予優(yōu)惠的影響，我們預(yù)估2017年租金成長將稍微趨緩，介於1％上下。
 
在投資市場部分，本季投資市場因民間流資充沛，市場有適當?shù)奈锛尦?，法人投資人把握適當時機進場，主要大型商用不動產(chǎn)交易達新臺幣195億元，季成長及年成長均達約五成。2017年前三季國內(nèi)大型不動產(chǎn)總交易額為372億元，較2016年同期減少約8％，為九年來次低，僅次於2015年，顯見當今投資方仍為保守謹慎。其主原因除了國內(nèi)外政經(jīng)環(huán)境不穩(wěn)定外，國內(nèi)主要商業(yè)區(qū)擁有符合投報率的投資標的較少。但投資方的資金仍舊充沛，並期望積極佈局於不動產(chǎn)市場，因此將持續(xù)觀望。
 
本季最大宗交易為壽險業(yè)者出售位於嘉義市飯店暨零售商場，售價為48.3億元。2017年至第三季止壽險業(yè)直接投資不動產(chǎn)的金額約為29億元，與過去六年120-670億元的成交額相較，預(yù)計2017年極有可能創(chuàng)新低，主要因為當今市場上交易的物件價格未能達到壽險業(yè)者理想的投報率。但至第三季為止，國內(nèi)前十大壽險業(yè)者可用於投資不動產(chǎn)的金額較上季增加4.0％，達新臺幣4.8兆元，創(chuàng)歷年新高。
 
本季主要法人投資方為企業(yè)公司(61％)、金融服務(wù)(21％)及壽險業(yè)(12％)。企業(yè)公司主要仍投資於自用工業(yè)及零售不動產(chǎn)，逾三成總交易額為關(guān)係企業(yè)間為改善資產(chǎn)架構(gòu)的交易。壽險業(yè)仍聚焦於具穩(wěn)定租金的投資標的，本季富邦人壽投資13億元麗嬰房內(nèi)湖總部大樓，麗嬰房計畫出售後回租15年，為單一所有權(quán)且具固定收益型不動產(chǎn)投資標的，且投報率達到買方預(yù)期，為市場上難得的理想標的。
 
本季大型土地投資額為新臺幣206億元，較上季增加73.3％，但去年同期減少約三成，交易金額持續(xù)多於直接建物投資。主要交易多為開發(fā)商取得營建用地蓋屋出售或企業(yè)購置土地建置自用廠房。以往工業(yè)地多數(shù)由製造業(yè)取得，近來餐飲食品業(yè)者也開始取得土地興建中央廚房或倉儲設(shè)備來擴充產(chǎn)能。此間接反映國人外食習慣及觀光客來臺享受美食，帶動餐飲業(yè)營業(yè)額於第三季持續(xù)成長。